Dipende dal GOP. Facciamo un esempio che aiuti tutti a capire il significato di GOP ai fini di una buona valutazione dell’albergo, ovunque esso si trovi: Milano, Firenze, Venezia, Jesolo o Riccione. La Sunstone Hotel Investors (SHO) ha acquistato l’Hotel Montage Healdsburg di 130 camere e suites a Sonoma (una piccola destinazione nel sud California). E’ una nuova costruzione comprata al prezzo record di 265 milioni di dollari equivalenti a poco più di 2 milioni di dollari a camera. E’ una cifra che qui può sembrare assurda, ma se l’acquirente prevede un rendimento netto sicuro compreso tra il 6% e il 7% del capitale investito con una prospettiva di rivalutazione immobiliare consistente, i due milioni per camera diventano un ottimo affare specialmente considerando che, mentre scriviamo, negli USA il bond decennale di riferimento per gli investitori internazionali vale solo l’1,4% netto. 
In febbraio era stato registrato un altro record per l’hospitality value del nostro pianeta: il Four Seasons Resort di Orlando all’interno di Walt Disney World era stato venduto per 1,374 milioni di dollari a camera e adesso si mormora che un altro Four Seasons, il Resort Napa Valley (85 camere) di prossima apertura sia un obiettivo finanziario conveniente per gli investitori tanto da far registrare offerte da 2 milioni di dollari a camera.
Cosa sta succedendo? Succede che la finanza non dorme mai e il continuo aumento dei costi delle materie prime e quindi dei materiali da costruzione esercita una pressione congiunturale grazie alla quale i pochi hotel e resort di lusso in grado di ospitare clienti business e leisure, stanno diventando sempre più costosi da progettare, realizzare e da gestire. Ma sono anche gli unici in grado di assicurare prezzi altissimi di alloggio e ricavi stratosferici.
Un hotel di lusso, anche adesso con gli strascichi della pandemia, è pur sempre remunerativo visto che le ultime analisi ci dicono che entro il 2025 la base di clienti del lusso si espanderà globalmente a 450 milioni di persone, rispetto ai 390 milioni del 2019. L’espansione avverrà soprattutto grazie alla crescente disponibilità economico-finanziaria della classe media, soprattutto asiatica. E l’Italia sarà il Paese con la maggiore attrattività a livello europeo.
Lo confermano i valori di un hotel dal brand iconico come il Four Seasons. Che si trovi a Milano, Londra, Ginevra, Parigi o Berlino per gli investitori è garanzia di tassi di occupazione superiori al 70%, di prezzi rilevanti e di cash flow brillanti, fattori che messi insieme producono nel tempo un GOP annuale di circa il 20% e rendimenti netti, dal terzo anno, superiori al 10%. Facile obiettivo, grazie anche al flusso di cassa tipico di questi hotel che sono in grado di riprendersi velocemente dalle peggiori crisi mondiali.